Guilherme Campos, desenvolvedor imobiliário, nota em sua vivência profissional que, muitas vezes, um erro de matemática simples, cometido em planilhas de orçamento de obra, costuma passar despercebido até o momento em que o saldo devedor de um contrato de incorporação chega bem maior do que o previsto. O problema está em como o reajuste mensal pelo INCC é somado ao longo do tempo, um detalhe que parece irrelevante até se acumular por muitos meses seguidos.
Esse índice, calculado pela Fundação Getúlio Vargas, mede a variação mensal dos custos de construção e serve de base para corrigir contratos de imóveis na planta durante toda a obra, protegendo tanto a incorporadora quanto o comprador da inflação do setor.
O erro comum: somar as variações mensais do INCC
Ao projetar o reajuste de um contrato de vinte, trinta ou quarenta meses, é comum ver planilhas caseiras somando as variações mensais do índice de forma simples, mês após mês, como se fossem parcelas de um total fixo que só cresce de forma linear ao longo do tempo.
Guilherme Campos aponta que esse cálculo parece razoável à primeira vista, mas ignora um efeito matemático básico que se acumula justamente nos contratos mais longos, que são também os que mais precisam de precisão no planejamento financeiro do empreendimento como um todo.
Por que a soma simples gera um número menor do que o real?
O jeito correto de calcular o reajuste acumulado é multiplicar os fatores mensais entre si, não somar os percentuais isolados, como muitas vezes acontece em planilhas montadas às pressas. Três meses com variações de 0,5%, 0,8% e 0,3%, por exemplo, resultam em um reajuste composto de cerca de 1,61%, e não os 1,6% que a soma simples sugeriria à primeira vista.
A diferença parece pequena num exemplo curto, mas a realidade é que ela cresce de forma mais que proporcional ao número de meses envolvidos, o que torna o erro mais grave justamente nos empreendimentos com prazo de obra mais longo, onde o efeito se acumula mês após mês sem que ninguém perceba a distorção crescendo, até o momento em que ela se torna grande demais e já representa grande prejuízo para a empresa.
Onde esse erro pesa mais: orçamentos de obras longas
Guilherme Campos considera que projetos de grande porte, com prazo de construção acima de três anos, são os que mais sofrem com esse tipo de subestimativa, porque o efeito composto do índice se acumula mês após mês durante todo o período contratual, chegando a diferenças relevantes no saldo final devido.
Um orçamento montado com a conta errada desde o início tende a mostrar viabilidade financeira melhor do que a realidade vai entregar, o que pode comprometer decisões de investimento tomadas com base nesse número inflado artificialmente para baixo, inclusive na hora de captar financiamento para o próprio projeto.
Como calcular certo e por que isso importa?
O cálculo correto usa o fator composto, multiplicando um mais a variação de cada mês entre si ao longo de todo o período do contrato, em vez de somar os percentuais isolados numa conta linear simplificada que ignora o efeito cumulativo do índice.
Em síntese, esse tipo de detalhe técnico, conforme avalia o empresário Guilherme Campos, é exatamente o tipo de erro que separa um planejamento financeiro robusto de um orçamento que parece fechar no papel, mas revela problemas conforme a obra avança e o saldo devedor real começa a superar o que foi originalmente projetado.
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