Intimação de 15 dias, consolidação da propriedade em nome do credor e leilão em até 60 dias estão entre as etapas previstas na Lei 9.514/1997, e o advogado João Luiz de Lima Oliveira Junior aponta o que o devedor deve observar
O advogado João Luiz de Lima Oliveira Junior, que atua em Direito do Consumidor, acompanha uma dúvida frequente entre quem financia a casa própria: o que acontece quando as parcelas de um financiamento imobiliário com alienação fiduciária deixam de ser pagas? A resposta está na Lei 9.514/1997, alterada pela Lei 14.711/2023, que prevê a intimação do devedor, um prazo para o pagamento e, se a dívida continuar em aberto, a consolidação da propriedade em nome do credor e o leilão do imóvel.
O tema se relaciona à atuação do advogado, sócio do Solino e Oliveira Advogados Associados, que trabalha com contratos bancários e financeiros, juros, cobranças e cláusulas abusivas e reúne mais de uma década de experiência em demandas de pessoas físicas. Para o consumidor, a dúvida é objetiva: em quanto tempo o imóvel pode ser perdido e o que ainda pode ser feito antes disso?
Como funciona a alienação fiduciária de imóvel
Na alienação fiduciária, o comprador, chamado de devedor fiduciante, transfere ao credor, chamado de fiduciário, a propriedade resolúvel do imóvel. Até a quitação, a instituição financeira figura como proprietária, e o devedor mantém a posse do bem.
A modalidade é comum em financiamentos habitacionais, e a Lei 14.711/2023 criou regras próprias, no artigo 26-A da Lei 9.514, para os financiamentos destinados à aquisição ou à construção de imóvel residencial do devedor.
Intimação e prazo de 15 dias para regularizar as parcelas em atraso
O procedimento começa quando a dívida vence e não é paga, no todo ou em parte, e o devedor é constituído em mora. A pedido do credor, o oficial do registro de imóveis competente intima o devedor para pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, além dos juros convencionais, das penalidades, dos encargos contratuais e legais, dos tributos, das contribuições condominiais e das despesas de cobrança e de intimação, segundo o artigo 26 da lei.
O valor cobrado na intimação, portanto, costuma ser mais alto do que o das parcelas atrasadas, e convém pedir o demonstrativo do débito por escrito para conferir cada item. Passados os 15 dias sem o pagamento, o oficial certifica o fato e averba, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do credor. A partir daí, a regularização deixa de se limitar ao pagamento das parcelas.
Consolidação da propriedade e leilão em até 60 dias
Consolidada a propriedade, o credor deve promover leilão público para vender o imóvel no prazo de 60 dias, contado do registro da consolidação. Segundo o artigo 27, se o lance mais alto do primeiro leilão ficar abaixo do valor fixado para o imóvel, realiza-se um segundo leilão nos 15 dias seguintes, e o critério desse valor deve ser conferido no contrato e no texto legal. No segundo leilão, é aceito o lance mais alto que seja igual ou superior ao valor integral da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais e às contribuições condominiais.
Nos financiamentos para imóvel residencial do devedor, o artigo 26-A prevê que, se no segundo leilão não houver lance que atenda ao mínimo exigido, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o credor fica com a livre disponibilidade do bem. A aplicação depende do tipo de contrato e do caso concreto.
Direito de preferência e devolução do saldo ao devedor
Entre a averbação da consolidação e a data do segundo leilão, o devedor tem direito de preferência para readquirir o imóvel. O preço corresponde ao valor da dívida somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais e aos tributos, incluindo o imposto de transmissão e o laudêmio, quando for o caso, pagos para a consolidação, além das despesas de cobrança e de leilão. O devedor também arca com os tributos e as despesas da nova aquisição, inclusive custas e emolumentos, conforme o parágrafo 2º-B do artigo 27. Recuperar o imóvel depois da consolidação, portanto, tende a ser mais oneroso do que pagar dentro do prazo da intimação.
Se o imóvel for vendido por valor superior ao da dívida, das despesas e dos encargos, o credor deve entregar ao devedor a importância que sobrar. A conferência dessas etapas, do cálculo do débito ao resultado do leilão, é parte do trabalho que João Luiz de Lima Oliveira Junior desenvolve em Direito do Consumidor, sempre a partir dos documentos do contrato e sem prometer resultado.
Cuidados do consumidor diante do atraso
O primeiro cuidado é procurar o credor antes da intimação, quando ainda há espaço para negociar prazo ou renegociar o contrato. O segundo é guardar contrato, comprovantes de pagamento, boletos e comunicações, base de qualquer conferência do valor cobrado. O terceiro é manter o endereço atualizado e ler com atenção toda correspondência do cartório, já que o prazo de 15 dias é curto.
Também convém consultar a matrícula do imóvel, para saber em que etapa está o procedimento, e verificar se o contrato prevê cobranças questionáveis, como juros acima do pactuado, tarifas e seguros não contratados. Havendo indício de cobrança indevida ou de irregularidade no procedimento, é possível discutir a questão por via administrativa ou judicial, conforme as circunstâncias. O Código de Defesa do Consumidor oferece instrumentos para isso, como o dever de informação e a proteção contra cláusulas abusivas, e o exame do contrato e da regularidade de cada etapa integra a atuação de João Luiz de Lima Oliveira Junior, caso a caso.
Conclusão
Quando a parcela do financiamento imobiliário com alienação fiduciária atrasa, a Lei 9.514/1997 prevê intimação com prazo de 15 dias, consolidação da propriedade em nome do credor e leilão em até 60 dias, além do direito de preferência do devedor até o segundo leilão. Conferir o valor cobrado, negociar cedo e guardar os documentos ajuda o consumidor a agir dentro dos prazos. Como as circunstâncias podem variar, cada situação deve ser analisada com o contrato, a matrícula do imóvel e a documentação disponível.